Купили квартиру выяснилось что есть наследники. Как и когда лучше продавать квартиру после вступления в наследство, налог, риски покупателя и продавца. О сроках вступления в наследство

15.02.2024 -

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит. Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить .

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону». Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая - братья и сестры. Третья - братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей
На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, - объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» . - Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын - не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».

На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, - говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты» . - Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».

Бывают и истории с участием братьев и сестер . «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, - рассказывает Вероника Панкова. - В Москве жили две сестры, а их брат - в другом городе. Одна из женщин умерла, и наследовать ее должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет. А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Он может явиться и через 10 лет
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

«В качестве уважительных причин, - говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделения ООО «Инвестиционная компания МГСН», - суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».

Но самый бронебойный аргумент - «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. «Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). - Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

Почему трясут того, кто купил жилье
Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство. Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, которого с легкой руки Верховного Суда, весной 2003 года принявшего «историческое» постановление, сегодня все именуют «добросовестным приобретателем»? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…

В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, - говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания» . - С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка - вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?
Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении - я знаю такие прецеденты».

Что делать покупателю?
В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. «У меня иногда появляется ощущение, что между наследниками существует настоящий сговор, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). - Вот недавняя ситуация: у умершего в Москве человека имелись сын в одном городе и племянник в другом. За наследством первым предусмотрительно приехал племянник, а сын «ждал в засаде» до того момента, пока квартира будет продана. О том, что он все прекрасно знал, говорит тот факт, что за наследством он обратился к нотариусу у себя в Хабаровске за день до истечения шестимесячного срока».

Но покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. «Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, - говорит Ольга Ирич (МГСН). - Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».

«Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, - отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»). - Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».

Здесь - это мы уже от себя - можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. « ».

Резюме
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.

Покупать квартиру можно, если:
- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

Стоит отказаться от покупки, если:
- продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

Если наследник вступил в наследство, но не оформил право собственности, ему придется это сделать в любом случае, если он намерен сохранить за собой приобретенное от наследодателя имущество и распорядиться им как-либо. Разумеется, в первую очередь, данная процедура относится к унаследованной недвижимости. Это могут быть квартира, частный дом, дача, гараж, земельный участок. Именно недвижимость требует обязательного регистрирования права собственности в Росреестре.

С момента смерти наследодателя, оставил он завещание или нет, у его наследников есть 6 месяцев на то, чтобы обратиться в нотариальную контору и подать заявление на получение свидетельства о праве на наследство. Упущенный срок можно продлить только в судебном порядке. Однако в суде придется доказывать документами, что причина пропуска срока была действительно уважительной, голословного заявления будет недостаточно.

Фактически для получения в собственность квартиры, земельного участка, дома необходимо пройти две отдельные процедуры:

Получить свидетельство о праве на наследство. Для этого обращаются в нотариальную контору, желательно по месту нахождения наследственной недвижимости.
Перерегистрировать недвижимость на свое имя в Росреестре, предъявив свидетельство о праве на наследство.

Не всегда наследники отдают себе отчет, что не достаточно выполнить только первый этап, ведь второй тоже является обязательной процедурой. С получением свидетельства, недвижимость становится собственностью наследников. Однако распорядиться ею любым способом (подарить, продать, завещать и т.д.) они будут вправе только после получения выписки из ЕГРП , подтверждающей перерегистрацию права собственности.

До 15.06.2015 г. в РФ действовал иной порядок подтверждения права собственности на недвижимость. Собственник обязан был получить свидетельство о собственности на недвижимость, которое и являлось доказательством его прав во всех инстанциях. С вступлением в силу закона ФЗ №360 ситуация изменилась, теперь единственным доказательством служит выписка из ЕГРП, которую выдает Росреестр (его территориальное подразделение).

Можно ли жить в квартире, если право собственности не переоформлено?

Ничто не препятствует наследникам по прежнему проживать в доме умершего родственника, если они включены в состав завещания, либо являются наследниками по закону. С момента смерти наследодателя на их плечи ложится обязанность оплачивать коммунальные услуги.

Затягивание с процедурой оформления права собственности на недвижимость чревато тем, что могут объявиться другие родственники и заявить свои претензии на наследство. Споры данного типа часто решаются в судебном порядке, когда во внимание принимается:

Причина, помешавшая родственникам ранее заявить о себе. Если они обратились после истечения 6 месяцев с момента смерти наследодателя, им придется в судебном порядке доказывать уважительность причины пропуска срока и законность своих притязаний.
Кто фактически принял наследство и как поступил с ним.
Кто с момента смерти выполнял оплату коммунальных платежей.
Кто погасил долги наследодателя, если таковые были.

В российском законодательстве действует презумпция фактического принятия наследства. Это порядок, согласно которому тот, кто продолжает содержать имущество умершего, заботиться о нем (проживать в квартире или доме, ухаживать за земельным участком), признается фактически принявшим наследство.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Вопрос не праздный, особенно, когда наследники не намерены пользоваться унаследованным жильем, а желают сразу его продать. Согласно ст. 209 ГК РФ, распоряжаться законными способами имуществом вправе только его собственник. Казалось бы, возникает коллизия, когда принявший наследство уже владеет недвижимостью, но при этом не может ее продать.

Это и в самом деле так. Невозможно продать квартиру, оформленную на умершего человека. Разумный покупатель никогда не станет покупать такую квартиру или дом. Для регистрации квартиры на покупателя нужно подать в Росреестр договор купли продажи, а также выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. А поскольку перерегистрации не было, то и пакет документов будет неполным.

Аналогичная ситуация и с завещанием. Вы не можете включить в состав завещания недвижимость, не оформленную на вас. Для того чтобы завещание приобрело юридическую силу, в нем должны быть приведены все сведения, касающиеся жилья.

Если на дату составления завещания у вас нет выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности на недвижимость, то включение ее в текст документа делает его ничтожным.

Сколько времени есть на переоформление права собственности?

Закон строго ограничивает сроки вступления в наследство, только 6 месяцев после получения свидетельства о смерти наследодателя. Итогом этой юридической процедуры станет получение свидетельства о праве на наследство. Этот документ до момента перерегистрации права собственности является доказательством наследника законности его проживания в квартире или частном доме.

Нотариальная контора обязана хранить оформленные документы 75 лет . В течение всего это времени любой может обратиться в нее и получить подтверждение состоявшейся процедуры вступления в наследство. Даже если вы потеряете оригинал выданного свидетельства, в любое время его можно восстановить, запросив копию.

О чем это говорит? О том, что 75 лет есть у вас, чтобы перерегистрировать недвижимость на себя. Если вовремя платите налоги и коммунальные платежи, то можно не спешить с оформлением квартиры на себя. Если вы не намерены распоряжаться ею в ближайшее время, вполне можно и потянуть. Сама процедура перерегистрации сейчас занимает немного времени - в среднем до 2 недель. При этом документы можно подавать на регистрацию не только в местное территориальное подразделение Росреестра, но и вместный МФЦ, а также воспользоваться услугами Почты России.

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство , а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет ), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с , взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы .

Перед тем, как принять решение о покупке , покупателю следует удостовериться:

в отсутствии ;
в наличии их .

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности - в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса , а также со следующими документами:

заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
кадастровый паспорт на квартиру;
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Внимание

Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

Информация

В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного . После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

договор купли-продажи квартиры;
паспорта лиц, участвующих в сделке;
документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

К сведению

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный .

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры , включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
Часто с целью ухода от необходимости или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

сведения о сторонах сделки;
стоимость квартиры;
информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей .

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной причине – она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?

Длинная очередь наследников

Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полную информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).

Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.

Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.

Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.

Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.

Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду – ст. 1117 о недостойных наследниках). Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:

1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).

3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).

4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

О сроках вступления в наследство

Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) – 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.

Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.

Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство».

Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя – решение суда в его пользу.

Суды – за добросовестного приобретателя

В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).

Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену – это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.

Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».

Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.

И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.

Стоит ли покупать?

Едва ли на подобный вопрос кто-то сможет ответить лучше риэлторов, у которых позади многолетняя практика продаж наследственных квартир. И если решаться на покупку, лучше заранее предусмотреть возможные риски. За консультацией мы обратились к экспертам московских агентств по недвижимости.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство? Насколько велики риски для покупателя и в чем они заключаются? Важно ли указывать полную стоимость в договоре?

Виталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Баррикадной»:

«Прежде чем покупать любую квартиру, а особенно "наследственную", нужно выявить все возможные для покупателя риски. Основным риском покупки квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество. Покупатель и его риэлтор не смогут узнать обо всех родственниках, которые могут заявить о своих правах. О таких потенциальных наследниках не всегда могут знать и близкие родственники.

Сразу пример из практики: после смерти мужчины о правах на наследство заявил сын от первого брака, о котором не знала "единственная" (как она считала) дочь от второго брака.

Общий срок исковой давности три года. Но в данном случае три года исчисляются не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти такого лица. А о смерти родственника наследник мог узнать через несколько лет, например, в связи с длительной загранкомандировкой, воинской службой, тюремным заключением или является наследником 2-й или 3-й очереди (при отсутствии наследников более ранней очереди) и редко общался с умершим. Поэтому нельзя гарантировать, что такое лицо не заявит своё право на долю в квартире через 3, 5 или 10 лет, если он докажет, что не знал о смерти родственника.

В последнее время судебная практика по таким делам немного встала на сторону лица, своевременно принявшего наследство. Суды говорят поздно появившимся наследникам, что если вы "близкие" родственники, то должны были знать о смерти наследодателя. А если вы не знали о смерти, то какие же вы близкие родственники? Срок исковой давности при этом считают с момента смерти. Но это не гарантирует, что потенциальный наследник не сможет восстановить срок принятия наследства.

Полную стоимость в договоре следует указывать при покупке любой квартиры, т.к. только это гарантирует возможность полной компенсации в случае расторжения сделки. В наследственных квартирах проверить ВСЁ не возможно, поэтому ни один риэлтор не сможет на 100% гарантировать своему клиенту-покупателю отсутствие рисков с появлением иных претендентов на квартиру, а соответственно, и возврата всей суммы при занижении стоимости в договоре. Решение за покупателем. Иногда клиенты идут на такой риск при покупке, при этом получая что-то более ценное и важное для себя.

Но важно понимать, какая конкретная ситуация в конкретной сделке. Нельзя сказать ни "за" ни "против" по покупке наследственных квартир в целом. Как по любым сделкам с недвижимостью, нужно глубоко оценить ситуацию по каждой квартире индивидуально».

Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья»:

«В связи с тем, что любое приобретение покупателем квартиры может быть рискованно, мы бы не стали отвечать однозначно – стоит или нет покупать квартиру, полученную в наследство. Для этого необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь. С 2001 года действует третья часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующая наследственное право, с введением в действие которой увеличен круг наследников. В настоящий период отсутствует единая информационная база родственников-наследников наследодателя, поэтому однозначно подтвердить, все ли наследники вступили в наследство или чье-то право нарушено, не представляется возможным.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По истечении шести месяцев по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, свое нарушенное право пострадавший наследник на основании и в соответствии со ст. 1155 ГК РФ может восстановить, и претендовать на долю в наследственной квартире, в этом и заключается риск покупателя наследственной квартиры. Продажа или покупка спустя три года после вступления в наследство, из практики, наиболее безопасны, т.к. за этот период, как правило, все наследники имеют возможность узнать об открытии наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ)), и это срок, достаточный для восстановления своих нарушенных прав.

Как для наследственной квартиры, так и для любой другой нужно в договоре купли-продажи указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю указанные и полученные по договору купли-продажи деньги, а наследник, право которого нарушено, может претендовать либо на долю наследственной квартиры, либо на долю стоимости проданной наследственной квартиры. И, конечно, ему будет интереснее получить долю от полной стоимости, указанной в договоре купли-продажи квартиры, от продавцов-наследников.

Оксана, были ли показательные случаи сделок с наследственной недвижимости в практике вашей компании и что бы вы могли посоветовать потенциальным клиентам (продавцам и покупателям)?

Наше агентство оформило не одну сделку с наследственными квартирами, предварительно проведя необходимые действия, уменьшающие риски приобретения наследственной квартиры. Одним из таких действий является получение нотариального заявления от наследников, по которому наследники-продавцы обязуются рассчитаться с неизвестными наследниками (если вдруг таковые обнаружатся, и заявят о своих нарушенных правах) самостоятельно и за свой счет, не допустив изъятия у покупателя наследственной квартиры.

А если сроки вступления в наследство были пропущены и квартира оформлена через суд, то насколько плохо это для продажи? Или оформлена по решению суда как результат спора наследников? Отражается ли это на ликвидности, цене квартиры?

Для профессионалов такие сделки с недвижимостью, по которой правоустанавливающим документом является решение суда, вступившее в законную силу, в том числе и решение суда по восстановлению сроков по вступлению в наследство, не является какой-то особенностью. Теоретически, если есть решение суда, вступившее в законную силу, мы его рассматриваем как подтверждение того, что вопрос по наследникам и квартире уже был рассмотрен, и по нему закончен спор. С этой точки зрения такой правоустанавливающий документ немного успокаивает и на ликвидности, а также цене не отражается. Однако все случаи индивидуальны».

Наследство и нотариус

Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела – нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.

Какой нотариус может вести наследственное дело – только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?

С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства – 6 месяцев.

- Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?

Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.

Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?

Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя – это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.

Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?

Задача нотариуса – обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии – в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.

Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?

Сама база – как форма – существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.

Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа – «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.

Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?

Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.

- Что бы вы могли посоветовать покупателям?

1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.

2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.

3. Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.

Титульное страхование – дополнительная защита

Сегодня, приобретая наследственную квартиру, покупатель защищен от неприятностей лучше, чем, скажем, лет 10-15 назад. Риски снижены, но не исключены. Дополнительную защиту может обеспечить титульное страхование, которое пока не получило должное признание в России и мало пользуется спросом. Далеко не каждая страховая компания предлагает подобную услугу, хотя титульное страхование считают перспективным для России, это надежный инструмент финансовой защиты собственника.

По материалам сайта: http://realty.dmir.ru/articles/36316/#comments

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Обычно завещание составляется в письменном виде в двух экземплярах. Один из них хранится у нотариуса, другой – выдается на руки завещателю. После смерти завещателя нотариус уведомляет о завещании всех известных ему наследников. Допускается уведомление в СМИ. Если завещание было закрытым , приглашаются наследники по закону, и в их присутствии вскрывается конверт с завещанием.

Нередки ситуации, когда найти наследника по завещанию нотариус в установленный законом срок не может, в этом случае в наследство вступают .

Как оспорить завещание, если наследники по закону уже вступили в наследство?

Допустим, после вступления в наследство по закону обнаружено завещание, устанавливающее иной порядок наследования, чем было выполнено. Как наследники по закону могут оспорить завещание?

Во-первых, можно попробовать доказать недействительность завещания по формальным признакам. Необходимо проверить форму завещания – было ли оно зафиксировано письменно, удостоверено ли оно нотариусом. Если завещание оставлено в письменном виде в виде письма, не заверенного нотариусом – оно будет недействительным. Исключение составляет только форма завещания при чрезвычайных обстоятельствах.

Далее, нужно проверить, не было ли написанное завещание впоследствии отменено. Завещатель мог отменить завещание у другого нотариуса, соответственно первый нотариус не будет владеть информацией, что завещание недействительно.

Еще один вариант – доказать, что наследник, в пользу которого действует завещание, не является достойным наследником. В соответствии со ст. 1117 ГК РФ недостойные наследники не в праве рассчитывать на получение наследства.

Обязательная доля в наследстве не возвращается

Мы уже рассказывали об обязательной доле в наследстве для несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников. Следует понимать, что даже в случае обнаружения завещания такие наследники гарантированно получат причитающуюся им долю наследства, даже если в завещании указано иное.

Скрывать внезапно обнаруженное завещание вряд ли есть смысл: наследника, скрывшего завещание, по суду можно признать недостойным наследником, а это повлечет обязанность вернуть все унаследованное имущество. Даже если лицо является обязательным наследником, но признано недостойным наследником, оно остается без наследства.

Восстановление срока вступления в наследство по завещанию

Обычный срок для принятия наследства – 6 месяцев. Если, к примеру, нотариусу было известно о завещании, но он не смог найти и уведомить наследника по завещанию, в наследство вступят наследники по закону.

Вместе с тем, гражданским кодексом предусмотрен порядок восстановления срока для принятия наследства . При этом наследнику нужно будет обосновать, почему он не смог вступить в наследство в установленный законом срок. Если причина уважительная для восстановления исковой давности (длительная болезнь, командировка и т.п.), суд вероятно примет решение и восстановлении срока принятия наследства.

Что делать, если наследник по закону продал имущество, а затем появился наследник по завещанию?

Вполне вероятна ситуация, когда наследник по закону, получив наследство, распродает имущество. Здесь действует простое правило – в этом случае наследник по закону должен передать незаконно полученное имущество наследнику по завещанию. В случае, если имущество было отчуждено, он обязан возместить стоимость имущества на момент его получения, в соответствии со 1104, 1105 ГК РФ; Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9).

Если с помощью незаконно полученного имущества был получен доход (например, машина работала в такси, помещения сдавались в аренду), этот доход также должен быть передан наследнику по завещанию.

А вот если наследник по закону понес расходы, связанные с содержанием имущества до того момента, как он узнал о завещании, эти расходы ему уже возместит обнаружившийся наследник по завещанию.